Numéro d’établissement CITQ : comment l’obtenir et l’afficher pour éviter les amendes salées ?

L’idée de rentabiliser votre propriété au Québec via des plateformes comme Airbnb ou Vrbo est séduisante. Face à cette opportunité, le premier réflexe, encouragé par de nombreux guides, est de se lancer dans la course à l’obtention du fameux numéro d’enregistrement de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Cette démarche semble être la clé pour opérer en toute légalité et rassurer les voyageurs. Pourtant, cette vision est dangereusement incomplète.

La plupart des propriétaires se concentrent sur cette obligation provinciale, pensant qu’une fois le sésame obtenu, tous les voyants sont au vert. Or, c’est précisément là que réside le piège. Et si cette obsession pour le numéro CITQ vous faisait ignorer un risque bien plus grand, capable de réduire vos efforts à néant : l’interdiction pure et simple par votre propre municipalité ? La conformité réglementaire n’est pas une simple checklist, mais une pyramide de juridictions où chaque niveau doit être validé. Un permis provincial bâti sur des fondations municipales illégales est une recette pour un désastre financier.

Cet article n’est pas un simple tutoriel pour remplir un formulaire. C’est une feuille de route stratégique conçue pour vous, propriétaire, afin de naviguer dans l’écosystème réglementaire complexe de la location à court terme au Québec. Nous allons déconstruire cette pyramide de conformité, du fondement non-négociable qu’est le zonage municipal, jusqu’aux détails fiscaux et assurantiels, pour vous permettre de bâtir une activité locative solide et véritablement à l’abri des sanctions.

Pour naviguer efficacement à travers les multiples strates de la réglementation québécoise, il est essentiel de comprendre chaque obligation distincte. Cet article est structuré pour vous guider pas à pas, de la validation de votre droit de louer jusqu’à la gestion financière de votre activité.

Dans quelles zones avez-vous le droit de faire du court terme seulement si c’est votre résidence principale ?

La première distinction fondamentale dans la réglementation québécoise concerne la nature de votre bien. La location de votre résidence principale (le lieu où vous habitez ordinairement) bénéficie de règles plus souples. Dans de nombreuses municipalités, vous pouvez la louer à court terme même dans des zones résidentielles qui interdiraient la location d’une résidence secondaire. Cependant, cette permission est strictement encadrée et n’est pas un droit acquis partout.

À l’inverse, une résidence de tourisme, soit un bien qui n’est pas votre résidence principale (comme un chalet ou un condo d’investissement), est soumise à des règles de zonage beaucoup plus strictes. L’exploitation d’une résidence de tourisme n’est généralement autorisée que dans des zones spécifiquement désignées par la municipalité, souvent des zones commerciales, de villégiature ou des périmètres urbains définis. Tenter de louer une résidence secondaire en dehors de ces zones est l’une des infractions les plus courantes et les plus lourdement sanctionnées.

L’erreur serait de présumer de votre droit. Avant toute chose, il est impératif de contacter le service d’urbanisme de votre municipalité. C’est la seule source d’information fiable pour savoir si l’usage « hébergement touristique » est permis à votre adresse, et sous quelles conditions (résidence principale uniquement ou résidence de tourisme autorisée). Cette validation est le véritable point de départ de votre projet.

Comment percevoir et remettre la taxe de 3,5% sur l’hébergement si la plateforme ne le fait pas ?

Au-delà du permis, la fiscalité est un pilier de la conformité. Tout exploitant d’un établissement d’hébergement touristique au Québec doit percevoir la Taxe sur l’Hébergement (TSH), qui correspond à 3,5% du prix de la nuitée. Si certaines plateformes comme Airbnb collectent et remettent automatiquement cette taxe pour vous, ce n’est pas une généralité. Si vous gérez vos réservations en direct ou via une plateforme qui ne propose pas ce service, cette responsabilité vous incombe entièrement.

Vous devez alors vous inscrire auprès de Revenu Québec en tant qu’agent percepteur. La TSH s’ajoute au prix de votre nuitée, et c’est sur ce sous-total que la TPS (5%) et la TVQ (9,975%) sont ensuite calculées. Ne pas percevoir ces taxes est une infraction qui peut entraîner des pénalités et des intérêts sur les montants dus. De plus, il existe une obligation de s’inscrire aux fichiers de la TPS/TVH et de la TVQ lorsque le total de vos revenus de location et autres revenus taxables dépasse 30 000$ au cours de quatre trimestres civils consécutifs. Ce seuil est rapidement atteint pour de nombreux propriétaires.

Pour illustrer la structure de facturation, voici un calcul détaillé pour une nuitée de 100 $. Ce tableau, basé sur les directives de Revenu Québec, montre comment chaque taxe s’additionne pour former le prix final payé par le client.

Ignorer cet aspect fiscal est une erreur coûteuse. La gestion rigoureuse des taxes est aussi cruciale que l’obtention du permis pour assurer la pérennité et la légalité de votre activité.

Pourquoi un permis CITQ provincial ne suffit-il pas si la municipalité interdit le court terme ?

C’est le point le plus critique et le plus souvent mal compris de la réglementation. L’obtention d’un numéro d’enregistrement CITQ est une démarche provinciale. Cependant, la Loi sur l’hébergement touristique stipule clairement que pour obtenir ce numéro, l’usage que vous souhaitez faire de votre propriété doit être conforme à la réglementation d’urbanisme municipale. En d’autres termes, la municipalité a le pouvoir de prépondérance : elle a le dernier mot. Si le plan de zonage de votre ville interdit la location touristique à votre adresse, votre numéro CITQ, même s’il était obtenu par erreur, n’a aucune valeur légale et ne vous protège absolument pas.

Le permis CITQ atteste que vous êtes enregistré au niveau provincial, mais il ne constitue pas un droit de déroger aux règles locales. C’est une fausse sécurité que de brandir son numéro CITQ face à un inspecteur municipal. Le conflit de juridiction sera toujours tranché en faveur de la municipalité. C’est la base de la « pyramide de conformité » : sans un fondement municipal solide, tout l’édifice s’écroule.

La situation a drastiquement évolué. Si par le passé le marché était peu régulé, comme le soulignait une analyse, la nouvelle législation a changé la donne. Jean Sasseville notait dans une chronique pour Les Affaires :

Des 6350 annonces montréalaises sur Airbnb, il y en a moins de 400 qui ont des permis

– Jean Sasseville, Les Affaires – Analyse du marché locatif montréalais

Aujourd’hui, la jurisprudence est sans équivoque : des amendes très lourdes sont prévues pour l’exploitation illégale. Selon les dispositions de la loi, une personne physique risque une amende de 2 500 $ à 25 000 $, tandis qu’une entreprise ou une plateforme qui diffuse une offre illégale est passible d’une amende pouvant atteindre 100 000 $. Ces sanctions s’appliquent même si l’hôte détient un certificat CITQ, dès lors que le zonage municipal n’est pas respecté.

Pourquoi votre assurance habitation standard ne vous couvrira pas en cas d’accident d’un touriste ?

Un autre angle mort potentiellement dévastateur pour les propriétaires est l’assurance. Beaucoup supposent que leur police d’assurance habitation standard les protège en cas de problème. C’est une erreur fondamentale. Une police habitation classique couvre un usage résidentiel privé. Dès l’instant où vous accueillez des voyageurs contre une rémunération, vous basculez dans une activité commerciale. En cas d’accident d’un touriste sur votre propriété (une chute dans l’escalier, un incident lié à la piscine, etc.), votre assureur habitation est en droit de refuser toute indemnisation, argüant que le risque n’était pas celui pour lequel vous étiez couvert.

Vous vous retrouveriez alors personnellement responsable des dommages, qui peuvent se chiffrer en centaines de milliers, voire en millions de dollars. Pour pallier ce risque, la loi est très claire. Tout exploitant d’établissement d’hébergement touristique doit souscrire et maintenir une assurance responsabilité civile spécifique couvrant les préjudices corporels, matériels et moraux causés à des tiers. La loi impose une couverture minimale de 2 000 000 $ par événement.

Il est donc non-négociable de contacter votre assureur pour obtenir un avenant commercial ou souscrire une police spécifique pour la location à court terme. Sans cette protection, vous opérez avec une épée de Damoclès financière au-dessus de votre tête.

Cette démarche n’est pas une option, mais une obligation légale et une protection essentielle pour votre patrimoine.

Où et comment devez-vous afficher votre classification pour être conforme lors d’une inspection ?

Une fois les étapes de zonage, d’enregistrement et d’assurance franchies, la conformité se joue aussi dans les détails de l’affichage. La loi exige une transparence totale envers les voyageurs et les autorités. Votre numéro d’enregistrement CITQ doit être visible et clairement indiqué dans toute publicité ou annonce, quelle que soit la plateforme (Airbnb, Vrbo, votre site web, une page Facebook, etc.).

L’oubli de cette information n’est pas pris à la légère. Le ministère du Tourisme et Revenu Québec mènent des inspections rigoureuses. Les résultats parlent d’eux-mêmes : les autorités mènent une lutte active contre les exploitants non conformes. Pour preuve, les inspections et les sanctions se sont multipliées. Entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024, pas moins de 2 888 inspections ont été menées, menant à 1 658 constats d’infraction et un total de 4 997 321 $ d’amendes imposées. Ces chiffres démontrent une tolérance zéro pour les manquements.

Au-delà du numéro, d’autres éléments sont cruciaux. Physiquement, à l’entrée principale de votre établissement, vous devez afficher le panonceau officiel de classification fourni par la CITQ. Ce panonceau indique votre catégorie d’établissement et, le cas échéant, votre classement par étoiles. Le retirer ou omettre de l’installer est une infraction.

La règle est simple : votre statut légal doit être visible partout. Sur internet, le numéro et sa date de validité doivent figurer dans le titre ou au tout début de la description. Sur place, le panonceau doit être à la vue de tous dès l’arrivée. Toute dissimulation est interprétée comme une tentative de contourner la loi.

Votre chalet de rêve permet-il vraiment la location Airbnb selon le zonage municipal ?

Pour ceux qui envisagent d’acheter un chalet ou une propriété secondaire dans le but de la louer à court terme, la vigilance doit être maximale, et ce, bien avant de signer l’offre d’achat. L’erreur la plus coûteuse serait de tomber amoureux d’un lieu pour découvrir, une fois propriétaire, que la municipalité en interdit l’exploitation touristique. La phase de « due diligence » est absolument cruciale.

Le premier réflexe doit être de contacter le service d’urbanisme de la municipalité concernée. Ne vous fiez jamais aux dires du vendeur ou de l’agent immobilier seuls. Demandez à voir le règlement de zonage et faites-vous confirmer par écrit que l’usage « résidence de tourisme » est bien autorisé à l’adresse convoitée. Certaines municipalités rurales, soucieuses de préserver la quiétude ou le parc de logements pour leurs résidents, ont des règlements très restrictifs. D’autres imposent des contingentements, c’est-à-dire un nombre limité de permis accordés dans un secteur. Même si le zonage le permet, il se peut que tous les permis aient déjà été attribués.

Depuis le durcissement de la loi, la pression sur le système est forte. On a observé une hausse de plus de 67% des enregistrements entre septembre 2023 et mars 2024. Cette course à la conformité rend les zones autorisées encore plus précieuses et les règles plus scrutées. Voici les points à vérifier impérativement avant l’achat :

• Validation du zonage : Contactez directement la municipalité pour une confirmation écrite.
• Permis existant : Demandez au vendeur s’il possède un numéro CITQ actif et vérifiez auprès de la CITQ s’il est transférable (ce n’est pas toujours le cas).
• Contingentement : Renseignez-vous sur l’existence d’un nombre limité de permis dans la zone.
• Conformité des installations : Exigez une preuve de la conformité des installations septiques, un point souvent rédhibitoire pour l’obtention d’un permis en zone rurale.
• Frais municipaux : Anticipez les frais annuels liés au permis, qui peuvent varier de 250 $ à plus de 500 $ selon les villes.

Acheter une propriété pour la location touristique est un investissement commercial. Traitez-le comme tel en effectuant des vérifications approfondies pour ne pas transformer un chalet de rêve en cauchemar réglementaire.

Titre, photos, réactivité : comment plaire à l’algorithme d’Airbnb pour apparaître en première page ?

Une fois la conformité légale assurée, le succès de votre location dépend de votre visibilité sur les plateformes. L’algorithme d’Airbnb, comme celui de Google, a pour but d’offrir la meilleure expérience à l’utilisateur. Pour apparaître en première page, vous devez lui envoyer les bons signaux. Au-delà des photos de qualité et d’un prix compétitif, la conformité elle-même est devenue un puissant levier de performance.

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 25, les plateformes sont coresponsables et ont l’obligation de retirer les annonces non conformes. Par conséquent, les annonces affichant fièrement leur légalité sont favorisées. Le fait d’afficher votre numéro CITQ bien en évidence n’est plus seulement une obligation, c’est un signal de confiance pour l’algorithme et pour les voyageurs. La preuve en est que le taux de conformité des annonces sur Airbnb avoisinait les 90 % en février 2024, contre seulement 58% avant la loi. Être dans les 10% restants vous rend quasi invisible.

Pour optimiser votre annonce, intégrez la conformité à votre marketing :

• Titre explicite : Mentionnez votre statut légal directement dans le titre. Par exemple : « Superbe chalet avec vue – Certifié CITQ #123456 ». Cela rassure immédiatement et améliore le taux de clic.
• Description détaillée : Répétez le numéro et la validité au début de votre description. C’est un facteur de conversion.
• Réactivité et fiabilité : Répondez rapidement aux demandes (en moins d’une heure si possible), maintenez un calendrier à jour et évitez les annulations. L’algorithme récompense la fiabilité de l’hôte.
• Évaluations positives : Un service impeccable mène à des avis 5 étoiles, le signal le plus fort pour l’algorithme. La propreté, la précision de la description et une communication fluide sont essentielles.

En somme, plaire à l’algorithme aujourd’hui, c’est démontrer que vous êtes un hôte professionnel, fiable et, surtout, parfaitement en règle.

Gérer la saisonnalité : comment survivre financièrement aux mois morts de novembre et avril ?

Votre activité de location touristique, même parfaitement légale et optimisée, sera soumise à la réalité économique de la saisonnalité au Québec. Les mois de novembre et d’avril, coincés entre les couleurs d’automne et la saison de ski, ou entre la fonte des neiges et l’été, sont notoirement creux. Une baisse de revenus significative, comme la diminution de 20% des locations observée à Montréal en novembre, doit être anticipée pour ne pas mettre en péril votre rentabilité annuelle.

Survivre à ces mois morts demande une stratégie proactive. Plutôt que de simplement baisser vos prix pour des locations de quelques nuits, une approche plus judicieuse est de pivoter vers la location à moyen terme. Une location de 31 jours et plus n’est pas considérée comme de l’hébergement touristique. Elle vous exempte de l’obligation d’enregistrement CITQ pour cette période et de la perception de la taxe sur l’hébergement, rendant votre offre plus attractive pour une certaine clientèle.

Pour réussir cette transition durant les basses saisons, vous pouvez mettre en place plusieurs stratégies :

• Cibler une nouvelle clientèle : Visez les travailleurs temporaires, les professionnels en déplacement, les personnes en transition entre deux domiciles ou les étudiants en stage.
• Créer des forfaits « Workation » : Aménagez un espace bureau ergonomique, garantissez une connexion internet haute vitesse et fiable, et marketez votre bien comme le parfait refuge pour le télétravail.
• Offrir des tarifs dégressifs : Proposez des rabais significatifs pour les séjours prolongés (ex: -30% pour un mois, -40% pour deux mois) pour encourager les réservations plus longues.
• Utiliser des plateformes spécialisées : En plus d’Airbnb, publiez votre annonce sur des sites dédiés à la location meublée de moyen terme comme Furnished Finder ou Kijiji, en précisant la durée minimale de 31 jours.

Cette flexibilité stratégique vous permet de lisser vos revenus sur l’année, de réduire le taux de vacance durant les périodes creuses et de diminuer la charge de travail liée à la rotation constante des voyageurs. La gestion de la saisonnalité est la dernière brique de votre pyramide de conformité et de rentabilité.

La mise en conformité de votre activité de location touristique n’est pas une simple formalité administrative, mais un projet d’affaires qui exige rigueur et diligence. L’étape initiale et la plus cruciale est de valider votre droit d’opérer auprès de votre municipalité. Pour commencer cette démarche sur des bases solides, contactez dès aujourd’hui le service d’urbanisme de votre ville.